房地产经纪人《职业导论》第一章第一节考点

第一章 房地产经纪概述

第一节 房地产经纪的含义与分类

一、房地产经纪的含义

(一)经纪的含义

经纪是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式,促成委托人与他人的交易,并向委托人收取佣金的中介服务活动。经纪是商品经济发展到一定阶段而出现的经济活动。这种中介服务活动可以提高交易效率、降低交易成本,从而促进商品交易,是一种有偿的经济活动。

一般而言,经纪服务最主要的方式有居间、代理、行纪三种。

居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为。居间是经纪活动中最原始的一种方式,相对于代理,其特点是经纪人在成功撮合交易之前与委托人之间一般没有明确的法律关系。

代理是指经纪人在受托权限内,以委托人的名义与第三方进行交易,并由委托人承担相应法律责任的经济行为。经纪活动中的代理,是一种商事代理活动,即代理人根据与被代理人达成的合同,按照合同规定的范围、程度、时间从事商品交易活动的行为。代理活动中产生的权利和责任由委托人承担,经纪人只收取委托人的佣金。

行纪是指经纪人受委托人的委托,以自己的名义与第三方进行交易,并承担规定的法律责任的经济行为。行纪主要有以下两个特征:一是经委托人同意,或双方事先约定,经纪人可以以低于(或高于)委托人指定的价格买进(或卖出),并因此增加自己的报酬;二是除非委托人不同意,对具有市场定价的商品,经纪人自己可以作为买受人或出卖人。从形式上看,行纪与自营很相似,但是除经纪人自己买受委托物的情况外,大多数情况下经纪人都并未取得交易商品的所有权,他是依据委托人的委托而进行活动。即使经纪人在行纪业务中可以介入买卖,但不因介入买卖而改变中介本质。从事行纪活动的经纪人拥有的权利较大,承担的责任也较重。在通常情况下,经纪人与委托人之间有长期固定的合作关系。行纪的适用范围较小,一般仅用于动产的代销等贸易活动。

按经纪活动服务市场不同,可将经纪分为:房地产经纪、保险经纪、证券经纪、期货经纪、演艺经纪、体育经纪、农产品经纪等。每一种经纪活动都是一种专业化的服务活动,需要经纪人充分了解其所在的专业市场或行业的信息,掌握其所要求的专业知识和技能。

(二)房地产经纪的含义

房地产经纪,是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易,向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。

房地产经纪属于房地产中介服务活动,又称为“房地产经纪服务”。与其他房地产中介服务(房地产估价、房地产咨询)不同的是,房地产经纪旨在促成委托人与第三方进行房地产交易,没有委托人交易相对方的房地产中介服务不属于房地产经纪活动。

房地产经纪服务的委托人,即提出房地产经纪服务需要的单位或个人,是房地产经纪服务的需求者,主要包括房地产出卖人、出租人、购买人和承租人。

与其他经纪活动一样,房地产经纪是一种专业服务,因此,从事房地产经纪活动的主体具有特殊性。从世界主要国家的情况看,从事房地产经纪活动的机构需要具备相应的资质或条件,从事房地产经纪活动的人员需要经过专业学习和训练并通过考试取得执业资格。在我国,根据《房地产经纪管理办法》,房地产经纪活动的主体特指经工商部门注册并在建设(房地产)管理部门备案的房地产经纪机构和取得房地产经纪专业人员职业资格并经登记的房地产经纪人员。

在现实工作中,为了更好地为委托人服务,房地产经纪机构和房地产经纪人员除了向委托人提供房地产交易相关信息、实地看房、代拟房地产交易合同、协助委托人与他人订立房地产交易合同等基本的房地产经纪服务外,还常常向委托人提供代办贷款、代办不动产登记等房地产经纪延伸服务(也称其他服务)。

房地产经纪是一种市场化的有偿服务,房地产经纪机构可以依据有关法律法规、房地产经纪服务合同和其他服务合同,向房地产经纪服务的委托人收取房地产经纪服务费(即佣金)和其他服务的服务费。

房地产经纪活动的客体包括各种类型的房地产,不仅包括二手房,还包括新建商品房;不仅包括住宅,还包括商业用房、写字楼、工业用房等非住宅;不仅包括房屋,还包括房地产开发用地、房地产开发项目等。目前,二手住房和新建商品住房是房地产经纪活动的主要客体。

(三)相关概念辨析

1.经纪与中介

  • 发布日期:2019-05-08 09:54:30
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  • 作者:劳动仲裁网
所属分类:职业考试