2018房地产经纪人职业导论第四章第四节考点

经纪人张某在为客户李某提供房地产经纪服务过程中,适逢周末不能到房管部门进行查证。仅凭业主一方面的陈述和业主出示的一本登记日期为六年前的房产证,经纪人张某就代买方李某向业主支付了一万元的购房定金。星期一张某到房管局查询时方发现该物业除了抵押给银行外,还因业主欠债被某法院查封了。当张某再慌张联系业主时,业主已杳无音讯。最后张某只得向李某偿还了一万元定金。

【案例4】

经纪人小丁向客户推荐了一处已抵押物业,并口头告知其抵押的情况,客户表示愿意接受并支付了定金。但此后该客户以小丁并未告知其抵押情况为由要求取回定金。根据相关法律规定,在无法证实已告知受让人抵押情况下,经纪人小丁只能退还该笔定金。

(2)产权转移风险

目前,我国的不动产交易采取的是登记要件主义,即房屋必须经过房屋管理部门的过户登记,房地产权利才发生转移。所以,经纪人在促成买卖双方签订了房地产买卖合同后,应立即协助买卖双方到房屋所在地的房屋管理部门办理产权过户手续;若双方发生房屋买卖纠纷,应尽快向法院提出诉前财产保全或诉讼财产保全,将房屋查封,防止房屋转移。

一些特殊性质的房屋如集资房、经济适用住房、限价商品房、共有产权房等法律法规对其上市交易有一系列的限制性规定,未达到相关条件则无法上市。有些房地产经纪人对法律法规了解不多,而客户的法律意识也较为薄弱,往往会认为这种房地产交易只要办理了公证手续即可达到产权转移的目的,于是容易产生交易纠纷。

【案例5】

客户马某看中北京市昌平区回龙观某小区的一套存量房,价格较为便宜,但房屋性质为经济适用房,且未满五年。马某出于房价较低的考虑,且在某房产经纪机构的撮合下,最终与业主签署了买卖合同,并约定待房屋满五年后再办理过户手续。后因房价上涨较快,业主提出解约要求,并称该房屋买卖合同无效。

客户马某非常不满,投诉至建委。在建委的协调之下买卖双方最终解约,同时,建委要求该经纪机构退还佣金,并对其进行了处罚,理由是操作国家禁止交易的房屋买卖业务。

5.经纪业务对外合作的风险

经纪人在从事经纪业务中为了开拓业务必然会与一些单位或机构、个人进行一些合作,利用各自的资源增加客户群、提高服务效率以促成更多的交易常见的合作伙伴有抵押贷款代办机构和其他房地产经纪机构等>选择具备合法资质的合作伙伴,对促成交易、保障交易安全有着非同小可的意义。否则,由于合作带来的不可预见的风险则会接踵而至。

(1)代办房地产抵押贷款风险

对于经纪机构而言,最重要的合作伙伴——抵押贷款代办机构的选择最具直接影响。专业的担保公司主要是靠对银行贷款流程的熟悉和良好的信誉服务客户,为贷款者提供专业服务,其价值主要体现在为贷款者节省时间和减低风险。经纪人在为客户代办银行抵押贷款及过户手续时,除了对抵押贷款代办机构的合法资质进行严格审核外,还应对其内部架构、业务操作流程、人员素质等做出综合评估方能选定。

某些私人设立的代办机构有名无实,无法担负审查、代理申请银行抵押贷款的职责,在获取房地产经纪人员或买卖双方的信任后,借此诈骗客户物业或银行贷款,存在严重的经济诈骗行为。房地产经纪人员对抵押贷款代办机构的资质审查不严格、对整个交易过程的跟进不及时则极有可能令自己陷人困境。

【案例6】

买方刘某通过经纪人张某与业主以人民币35万元达成了房屋买卖,买方支付了定金1万元。为方便办理手续,业主将房产证交给了张某。为监控交易过程的安全,本应由张某所在公司指定的抵押贷款代办机构为其代办相关手续,但买方坚持要委托其认识的抵押贷款代办机构进行贷款。

张某多次说服买方未果,最终只得将房产证交给了买方委托的抵押贷款代办机构。随后张某就没再追问此事,以为正在办理银行抵押贷款。过了一段时间,张某联系买方,询问贷款办得怎么样了,买方推说银行未批出抵押贷款。张某起疑遂到房管局进行查证,却发现该物业已被过户至一不知名人士的名下。等再联系买方时,买方及抵押贷款代办机构均已人去楼空。

经查,该抵押贷款代办机构与买方是同一伙人,他们制作虚假签名,然后到房管局办理过户手续,将物业过户到第三人的名下收取房款后逃跑。

因此,经纪人亦将为自己的过失承担相应的民事法律责任。

(2)同行合作风险

  • 发布日期:2019-05-08 09:55:42
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  • 作者:劳动仲裁网
所属分类:职业考试